7 éléments à vérifier avant d'acheter un condo

S’il s’agit de votre premier achat immobilier, ou si vous êtes déjà propriétaire mais rêvez d’un mode de vie plus simple, il faut savoir que de nombreuses copropriétés s’occupent du déneigement et d’autres corvées à votre place. Ce type d’habitation répond à de nombreux besoins d’acheteuses et d’acheteurs, mais demande cependant d’effectuer certaines vérifications qui lui sont spécifiques. Les voici.

Prendre le temps avant d’acheter

1. Documents importants : votre offre d’achat vous laisse-t-elle assez de temps?

Assurez-vous que les conditions de votre offre d’achat prévoient suffisamment de temps pour que vous puissiez consulter tous les documents nécessaires, comme la déclaration de copropriété, les états financiers, les règlements et le ou les certificats de localisation. Assurez-vous également que les vendeurs ont déjà ces documents en main, ou faites-en la demande auprès du syndicat de copropriété.

Vérifier la situation financière de la copropriété

2. Frais de copropriété : quelles autres contributions aurez-vous à verser?

Les frais de copropriété varient d’un projet à l’autre. Un des éléments à considérer pour les déterminer est l’inclusion de certains services, par exemple le déneigement, l’entretien paysager et l’accès à une piscine ou à un gym. Comme n’importe quel budget, celui-ci doit être équilibré d’après le calcul des entrées et des sorties d’argent. Si les états financiers de la copropriété révèlent un budget déficitaire, une cotisation spéciale pourrait survenir l’année suivante; tenez-en compte dans votre budget et prévoyez le coup lors de la présentation de la promesse d’achat.

3. Fonds de prévoyance : répond-il aux exigences réglementaires?

Le projet de loi 16, adopté en décembre 2019, prévoit que les copropriétés devront obtenir une étude de leur fonds de prévoyance ainsi qu’un carnet d’entretien lorsque le règlement qui en précise les spécificités entrera en vigueur. Celui-ci pourrait être adopté prochainement. Dans l’intervalle, il est recommandé aux syndicats de procéder de façon périodique, tous les cinq ans par exemple, à l’évaluation des coûts de réparations majeures et de remplacement des parties communes afin de s’assurer que l’épargne est suffisante. 

Ces questions ne devraient pas rester sans réponse :

• Le syndicat de copropriété de l’immeuble qui vous intéresse se conforme-t-il déjà à cette pratique?
• Quels travaux ont été effectués récemment et lesquels sont à venir selon le carnet d’entretien?
• Le fonds de prévoyance est-il suffisant pour en couvrir les frais, ou pourriez-vous avoir à débourser une cotisation spéciale?

4. Nouvelle réglementation : quelle est la valeur du fonds d’auto­assurance?

En date du 15 avril 2022, le projet de loi 141 adopté prévoit que les copropriétés devront posséder un fonds d’autoassurance. Cela signifie qu’au terme de la première année, ce fonds doit contenir au moins 50 % du montant de la franchise d’assurance la plus élevée, puis le total à la fin de l’année suivante. Si un sinistre survient et nécessite de retirer un montant d’argent à même ce fonds, le syndicat de copropriété devra alors percevoir une cotisation spéciale auprès de ses membres dès l’année suivante. L’objectif est de rétablir la totalité du fonds. La cotisation maximale pouvant être exigée en une seule année correspond à 50 % du montant de la franchise la plus élevée. Au besoin, la différence sera réclamée l’année suivante.

La propriété convoitée possède-t-elle un fonds d’autoassurance?

• S’il est incomplet, combien devrez-vous y cotiser?
• Est-ce qu’un sinistre est survenu lors des deux dernières années et cela pourrait-il nécessiter des cotisations supplémentaires?

S’assurer de profiter de son nouveau milieu de vie

5. Entretien : qui s’occupe de l’entretien et de la gestion du bâtiment?

Les travaux de réparations mineures, de déneigement, d’entretien paysager et d’entretien des aires communes sont souvent confiés à des fournisseurs. Dans certains petits immeubles, les copropriétaires préfèrent plutôt se partager les tâches. Si c’est le cas du projet qui vous intéresse, pourriez-vous vous porter volontaire pour effectuer les corvées demandées?

6. Procès-verbaux : que peuvent vous apprendre les récents rapports de réunions de copropriétaires?

Les rencontres du syndicat de copropriété et les assemblées générales annuelles sont consignées sous forme de procès-verbaux. Ces documents contiennent de précieux renseignements sur votre futur milieu de vie. Y a-t-il eu des événements marquants, comme des réparations majeures ou un conflit entre copropriétaires? Certaines personnes se plaignent-elles de bruits excessifs? De nouveaux règlements sont-ils à l’étude?

7. Règlements du syndicat : quels sont les règlements de la copropriété?

Chaque projet possède des règlements pour encadrer son milieu de vie. Ceux-ci correspondent-ils à vos attentes? Par exemple, il est possible que la location à court terme soit interdite, de même que l’installation d’un BBQ sur votre balcon. Vérifiez également si certains règlements limitent la portée d’éventuels travaux de rénovation dans l’unité.

Qu’il s’agisse de votre première propriété ou que vous soyez une acheteuse ou un acheteur expérimenté, ces quelques vérifications vous donneront de précieuses informations pour prendre une décision réfléchie. L’important est d’éviter les surprises afin de profiter au maximum de votre nouveau chez-vous.