Québec : jusqu’à quand la bonne performance du marché immobilier se maintiendra-t-elle ?

Les mises en chantier au Québec ont été étonnamment fortes jusqu’à la fin de 2024 et en janvier 2025. C’est encore et toujours le segment des logements locatifs qui contribue le plus à cette hausse (graphique 3). Les municipalités du Québec ont adopté des mesures pour stimuler la construction de nouveaux logements. Que ce soient des crédits de taxes foncières dans plusieurs villes, dont Drummondville et Mont-Laurier, ou des maisons préfabriquées, à Fermont par exemple, l’incidence de ces mesures semble compenser les coûts élevés de financement et de construction qui dissuadaient auparavant les constructeurs. Les efforts pour favoriser la construction résidentielle se reflètent dans les mises en chantier et continueront de soutenir fortement l’activité dans ce secteur en 2025. 

Les « superpouvoirs » accordés aux villes, qui leur permettent de contourner leurs règlements de zonage et d’urbanisme, semblent déjà stimuler le développement de nouveaux projets depuis le début de l’année 2024. Par exemple, de nombreux projets immobiliers ont bénéficié d’une approbation accélérée à Montréal. Cette loi spéciale est valide jusqu’en février 2027, une hausse des projets immobiliers est donc attendue d’ici là (graphique 4). Le manque de terrains disponibles, certaines restrictions de zonage toujours en place et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur de la construction demeurent toutefois des aspects qui viennent restreindre le nombre possible de mises en chantier. Les limites des usines d’eaux usées et d’eau potable dans certaines villes où la population a bondi rapidement obligent également celles-ci à imposer un moratoire sur le développement immobilier. 

Outre ces mesures, la stabilisation des coûts de construction, même s’ils demeurent élevés, devrait permettre une meilleure prévisibilité aux constructeurs dans la planification de leurs projets futurs (graphique 5). La baisse des taux d’intérêt devrait aussi encourager la mise en place de nouveaux projets immobiliers. L’imposition de tarifs douaniers sur les échanges de plusieurs biens avec les États-Unis pourrait toutefois venir brouiller ces prévisions. Certains matériaux, dont les produits de bois d’œuvre, les métaux et la peinture, proviennent en partie des États-Unis et pourraient donc coûter plus cher aux constructeurs en raison de la guerre commerciale. Une hausse des coûts de construction telle que celle observée lors de la pandémie n’est toutefois pas attendue. L’effet des tarifs ne s’applique qu’aux produits américains, et l’inflation engendrée devrait donc être moindre que celle amenée par les problèmes relatifs aux chaînes d’approvisionnement mondiales observés en 2021 et en 2022. 

La hausse des taux d’inoccupation des logements locatifs à travers le Québec est un point positif de 2024 pour ce segment de marché et leur augmentation pourrait avoir des incidences sur la construction résidentielle dans les municipalités de la province. Les taux d’inoccupation demeurent toutefois sous leur niveau d’équilibre (estimé à environ 3 %) dans toutes les régions du Québec (graphique 6). Avec de nombreuses unités en construction, un retour à l’équilibre est envisageable, ce qui devrait permettre aux loyers de croître à un rythme plus près de la moyenne historique. Il faudra néanmoins un certain temps avant de retrouver l’équilibre sur le marché locatif. La hausse de loyer proposée par le Tribunal administratif du logement (TAL) pour l’année 2025 en témoigne. Avec une augmentation moyenne suggérée de 5,9 %, une forte hausse du loyer moyen est encore prévue en 2025 au Québec (graphique 7).

Il existe des différences importantes entre les taux d’inoccupation des logements selon leur année de construction. Par exemple, dans la RMR de Montréal, le taux d’inoccupation est à 2,1 % pour 2024, mais augmente à 3,8 % pour les logements construits après 2015. Bien qu’une grande partie des mises en chantier de logements locatifs attendues cette année soient déjà démarrées dans les grandes villes, ce ralentissement de la demande pour les logements locatifs neufs laisse entrevoir une diminution éventuelle de la construction dans les prochaines années. Le ralentissement de la croissance démographique qui semble s’amorcer Lien externe au site. devrait aussi se traduire par un affaiblissement de la demande d’appartements locatifs dès 2025. Cette réduction prévue de l’immigration représente un autre incitatif afin de ralentir le nombre de projets immobiliers démarrés dans les grands centres où plusieurs nouvelles unités restent déjà vacantes. Un certain rééquilibrage du marché locatif est donc attendu à partir de 2026, ce qui devrait aussi réduire la pression haussière sur les loyers. 

Sur le marché de la revente, le nombre de transactions a augmenté en 2024 sous l’effet des baisses de taux hypothécaires et cette tendance devrait se poursuivre en 2025 et en 2026. Comme dans le reste du Canada, la légère amélioration de l’abordabilité amenée par la diminution des taux d’intérêt a suffi à convaincre certains acheteurs potentiels de passer à l’action. Une certaine demande refoulée s’est tout de même accumulée et devrait contribuer à la hausse des transactions au cours des prochains mois. Le marché immobilier québécois reste plus abordable qu’ailleurs au pays, notamment qu’en Ontario et en Colombie-Britannique. C’est en partie ce qui explique sa meilleure performance en 2024 sur le plan des ventes de propriétés existantes, une tendance qui devrait se maintenir au cours des deux prochaines années (graphique 8). En plus des baisses de taux hypothécaires, les nouveaux allègements quant aux règles d’assurance hypothécaire devraient stimuler la demande en permettant à un plus grand nombre de ménages de devenir propriétaires. 

Néanmoins, le manque de propriétés à vendre fait grimper les prix à de nouveaux sommets. C’est d’ailleurs le cas dans la RMR de Québec, où le nombre d’inscriptions actives a atteint un nouveau creux en janvier 2025, de sorte que le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est maintenu à un niveau qui est à l’avantage des vendeurs (graphique 9). La surenchère semble même faire une réapparition dans la région pour certaines transactions. Ailleurs dans la province, même si les inscriptions ont augmenté pour atteindre leur niveau moyen des dix dernières années, les ventes sont largement supérieures à leur moyenne (graphique 10). Cette tension sur le marché devrait exercer une pression haussière sur les prix en 2025 et ceux-ci devraient augmenter comme ils l’ont fait à travers le Québec l’an dernier (graphique 11). Les minces gains en abordabilité réalisés grâce à la baisse des taux hypothécaires et aux allègements quant aux règles d’assurance hypothécaire seront donc effacés par la hausse des prix Lien externe au site..

Un autre élément du marché des propriétés existantes est celui de la rénovation. Cette dernière devrait demeurer attrayante en 2025, en raison de son coût, souvent plus abordable que celui d’un déménagement. Dans un sondage Lien externe au site. réalisé par RénoAssistance et l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), 68 % des propriétaires répondants procéderaient à des rénovations pour répondre à leurs besoins plutôt que d’acheter un nouveau logement. La hausse du prix des logements qui devrait se poursuivre permettra à cette tendance de se maintenir au cours de la prochaine année.

La bonne performance du marché immobilier du Québec en 2024 est maintenant indéniable et les divergences avec le reste du Canada semblent être dues à la composition du marché et à une meilleure abordabilité. Même si certaines conditions de marché défavorables restent en place, la vigueur de l’activité se poursuit pour le moment dans la province. La construction de logements, surtout d’unités locatives, devrait se maintenir en 2025, bien qu’une baisse de la demande devrait éventuellement affecter l’élan des constructeurs. Du côté de la vente de propriétés existantes, les taux d’intérêt plus bas permettront aux nombreux acheteurs potentiels qui attendaient une amélioration de l’abordabilité d’accéder à la propriété.

Cela dit, l’amorce d’une guerre commerciale vient bien évidemment brouiller les prévisions quant au marché immobilier. Tout dépendant de la durée des tarifs imposés, des effets néfastes pourraient se faire sentir sur l’emploi, ainsi que sur le niveau de confiance des consommateurs et des entreprises, particulièrement dans les régions dont l’activité économique est très exposée au commerce avec les États-Unis. La capacité financière des ménages pourrait se détériorer et la volonté de ceux-ci d’effectuer un achat important, telle une propriété, diminuer. Les coûts de construction devraient aussi remonter en raison des tarifs appliqués aux matériaux en provenance des États-Unis. En revanche, une Banque du Canada désormais plus accommodante dans ce nouveau scénario pourrait contrebalancer quelque peu ces effets sur l’immobilier. Cela met en lumière le risque d’une évolution très inégale des marchés immobiliers selon les régions en raison de la guerre commerciale. À cela s’ajoute l’incertitude quant à la progression de la démographie au Québec lors des prochaines années. Si les cibles des gouvernements fédéral et provincial sont respectées, une baisse de la population pourrait se produire, ce qui affecterait grandement la demande de logement, particulièrement sur le marché locatif. Somme toute, l’incertitude entourant les perspectives du marché immobilier sera vraisemblablement élevée au courant de l’année, au même titre que pour l’économie dans son ensemble.