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Nouvelles économiques

Canada : bond des ventes de propriétés et recul des mises en chantier en mai

15 juin 2023
Randall Bartlett
Directeur principal, économie canadienne

Faits Saillants

  • Les ventes de propriétés existantes ont augmenté de 5,1 % en mai sur une base désaisonnalisée, après une hausse de 11,3 % en avril. Il s’agit d’un quatrième mois de hausse consécutif. Et si les ventes de propriétés n’ont été que de 1,4 % supérieures à leur niveau de mai 2022, l’amélioration par rapport au recul de 19,6 % sur un an enregistré en avril est considérable.
  • Les ventes ont augmenté dans plus de 70 % des marchés locaux du Canada en mai, notamment dans certains des plus importants au pays, comme le grand Toronto, Montréal, le grand Vancouver, Calgary, Edmonton et Ottawa.
  • Le prix de vente moyen d’une propriété existante a augmenté de 2,7 % pour s’établir à 715 000 $ en mai, une quatrième hausse mensuelle consécutive. Il a dépassé de 3,2 % le niveau de mai 2022. Après avoir reculé de plus de 20 % entre le sommet de février 2022 et janvier 2023, le prix de vente moyen avait regagné en mai environ la moitié de ce terrain perdu.
  • En ce qui concerne le prix de référence composé, qui tient compte de la composition du marché, le prix d’achat d’une propriété a augmenté de 2,1 % en mai, soit un deuxième gain consécutif après 12 baisses mensuelles de suite. Il s’agit néanmoins d’un recul de 8,5 % par rapport au niveau de l’an dernier.
  • Le nombre de nouvelles inscriptions a de nouveau augmenté en mai, soit de 6,8 %. Avec l’augmentation des ventes, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est passé de 69,0 en avril à 67,9 en mai. Le marché de l’habitation s’est donc trouvé en territoire favorable aux vendeurs pour un troisième mois d’affilée.
  • Parallèlement, les mises en chantier ont connu une baisse considérable de 23 % en mai, tombant à 202 000, comparativement à 261 000 en avril. Les mises en chantier en milieu urbain ont connu le déclin le plus important, avec un recul de 24 % dû à la baisse de 30 % observée du côté des immeubles à logements multiples. Quant aux mises en chantier de maisons individuelles en milieu urbain, elles ont augmenté de 6 % au cours du mois. À 240 000, la moyenne mobile sur six mois des mises en chantier est descendue à son niveau le plus bas depuis novembre 2020.

Commentaires

Si certains croyaient que la solide progression des ventes de propriétés en avril n’était qu’un coup de chance, les données de mai devraient leur prouver le contraire. La croissance démographique, le marché du travail toujours tendu, la baisse du ratio des prix par rapport aux loyers et, au moins jusqu’à récemment, l’espoir d’une baisse des taux d’intérêt sont autant de facteurs ayant contribué à stimuler la demande de logements au cours des cinq premiers mois de 2023. Conjuguée à la baisse des mises en chantier, la rareté des nouveaux logements devrait se traduire par une croissance additionnelle des prix et une érosion continue de l’abordabilité.

Implications

La reprise des ventes en avril et en mai vient appuyer la décision de la Banque du Canada (BdC) de poursuivre les hausses des taux la semaine dernière. Avec autant de facteurs fondamentaux stimulant la demande, seuls des taux d’intérêt plus élevés pourraient tempérer l’effervescence du marché canadien de l’habitation. Nous pensons donc que la croissance des activités de revente ralentira au cours des mois à venir. Toutefois, comme la tendance à la baisse des mises en chantier se poursuit, le manque d’offre suffisante pour répondre à la demande ne fera qu’empirer la crise de l’abordabilité, ce qui viendra exercer une pression à la hausse sur les prix des propriétés et des loyers. Les coûts élevés de l’emprunt et des intrants limitent les nouvelles constructions, et il y a peu d’espoir d’amélioration à l’horizon sur ce front.

Mais lorsque vous ne disposez que d’un marteau (le taux directeur de la BdC), tout ressemble à un clou. Ainsi, en l’absence de progrès significatifs accomplis pour rapprocher l’inflation de la cible de 2 %, la vigueur du marché de l’habitation ne fait que renforcer notre opinion selon laquelle la BdC relèvera à nouveau les taux en juillet et gardera la porte ouverte à d’autres hausses si elles s’avéraient nécessaires.