Indice d’abordabilité Desjardins : Les réformes hypothécaires ont des effets mitigés sur l’abordabilité du logement

Les acheteurs canadiens ont plusieurs raisons de faire preuve d’un optimisme prudent en cette fin d’année 2024. Les taux hypothécaires fixes et variables ont chuté cette année et les prix moyens des propriétés ont baissé par rapport à leur sommet dans plusieurs villes. En parallèle, de nouvelles politiques ont été annoncées, notamment l’élargissement de l’admissibilité à l’amortissement hypothécaire sur 30 ans des prêts assurés à tous les acheteurs d’une première habitation ou d’une propriété nouvellement construite ainsi que l’augmentation du prix plafond à 1,5 M$ pour les prêts assurés. Ces changements entreront tous deux en vigueur le 15 décembre 2024.

Bien que nous prévoyions un élan modéré des prix moyens des propriétés dans chaque province au cours des deux prochaines années, la hausse des revenus et la baisse des taux hypothécaires devraient empêcher une nouvelle détérioration de l’abordabilité.

Il est vrai que le nouvel amortissement sur 30 ans pour les acheteurs d’une première habitation ou d’une propriété nouvellement construite aide à réduire les mensualités hypothécaires, améliorant ainsi l’abordabilité tant et aussi longtemps que la hausse des prix des maisons ne neutralise pas cet effet.

Par contre, augmenter le prix plafond pour les prêts hypothécaires assurés de 1 M$ à 1,5 M$ n’est pas une mesure destinée à aider à diminuer les paiements mensuels des acheteurs. Elle vise plutôt à s’attaquer à la difficulté d’amasser une mise de fonds de 20 % pour l’achat d’une propriété dans un contexte où le prix de vente de plusieurs d’entre elles dépasse le million, particulièrement dans les grandes villes. Cette mesure sera d’une grande portée dans des villes comme Toronto, où un logement en propriété sur trois coûte entre 1 et 1,5 M$. Elle permettra aux acheteurs d’obtenir une propriété dans cette fourchette de prix avec une mise de fonds d’aussi peu que 75 000 $ au lieu de plus de 200 000 $. Cela dit, le ménage moyen pourrait tout de même mettre sept ans pour accumuler une telle mise de fonds, même s’il met de côté 10 % de ses revenus après impôt chaque mois.

Nos travaux démontrent que les paiements hypothécaires sur une propriété de prix moyen au Canada pourraient diminuer d’environ 600 $ par mois en raison de la combinaison du prolongement de l’amortissement et des taux d’emprunt préférentiels pour les prêts hypothécaires assurés, tant que la hausse des prix des maisons ne s’accélère pas en conséquence. Toutefois, cette diminution pourrait être plus que contrebalancée par le fait d’acheter avec une mise de fonds de 5 % au lieu de 20 %, en plus du coût de l’assurance hypothécaire pour les acheteurs qui l’ajoutent à leurs paiements hypothécaires. Nous avons donc conclu que, dans l’ensemble, les nouvelles mesures hypothécaires du gouvernement fédéral auront peu d’incidence sur l’abordabilité au Canada.

La clé d’une amélioration significative sur ce front à long terme sera l’augmentation du bassin de propriétés disponibles. L’industrie de la construction continue de devoir composer avec des obstacles de taille, comme la pénurie de main-d’œuvre et son vieillissement ainsi que le coût élevé des matériaux. Les coûts d’emprunt diminuent, mais demeurent élevés, et la confiance des constructeurs résidentiels est faible.