Vous vendez votre condo en Floride? Attention à la fiscalité!

Si vous êtes un Canadien propriétaire d’une résidence en Floride, la situation actuelle et l’inquiétude qu’elle suscite vous donnent peut-être envie de la vendre. Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez vous départir de votre nid douillet floridien, vous devez savoir que cette transaction aura des répercussions fiscales à la fois au Canada et aux États-Unis.

Voici les questions les plus fréquemment posées à ce sujet… et les réponses qui s’imposent!

Impôt à payer chez nos voisins du Sud

Q. J’ai entendu dire que je devrai verser une retenue aux autorités fiscales américaines lors de la vente de ma propriété dans le Sunshine State. Est-ce vrai?

R. Oui, c’est bien vrai. Lorsque vous vendez une propriété qui vous appartient en sol américain, vous êtes assujetti à une retenue de 15 % du prix de vente. Cette somme doit être remise par votre avocat ou agent de titres américains aux autorités fiscales des États-Unis lors de la vente. Prenez toutefois note que vous n’aurez pas à payer d’impôt si les deux conditions suivantes sont respectées :

• le montant de la transaction est inférieur à 300 000 $;
• l’acheteur déclare formellement que cette propriété deviendra sa résidence principale.

Q. Si je réalise un gain en capital au moment de la transaction, est-ce que celui-ci est imposable aux États-Unis?

R. Oui. Que vous ayez versé ou non une retenue, vous devez produire une déclaration de revenus fédérale américaine et y préciser votre gain en capital, qui est imposable en totalité au taux maximal de 20 %. Mais n’oubliez pas que si vous avez versé une retenue, l’impôt prélevé à la source lors de la vente (15 %) vient réduire l’impôt exigible sur le gain en capital.

Q. Dois-je aussi payer de l’impôt à l’État de la Floride?

R. Non, rassurez-vous! Aucun impôt n’est exigé par l’État floridien, ce qui n’est pas le cas de tous les États américains.

Q. Est-ce que l’expert qui s’occupe de mes déclarations de revenus au Canada pourrait faire de même avec celle que je dois produire aux États-Unis?

R. Les règles fiscales américaines sont très différentes des nôtres, tant sur le plan du taux d’inclusion du gain en capital que sur celui de l’établissement du coût final de la résidence. Le calcul du gain en capital diffère également chez nos voisins du Sud. Pour ces raisons, vous auriez tout intérêt à faire confiance à un spécialiste en impôt américain si vous souhaitez vendre votre propriété aux États-Unis.

Impôt à payer chez nous

Q. Est-ce que je dois également payer de l’impôt au Canada sur le gain en capital que je réalise en vendant ma maison en Floride?

R. En tant que résident canadien, vous avez l’obligation de déclarer l’ensemble de vos revenus provenant d’autres régions du monde. Cela inclut le gain en capital réalisé lors de la vente de votre propriété américaine, qui est imposable à hauteur de 50 %. Bonne nouvelle toutefois : vous pourriez avoir droit au Canada à un crédit pour impôt étranger correspondant approxima­tivement au montant payé au fisc américain.

Q. Est-ce que l’impôt sur le gain en capital s’applique même si ma propriété en Floride était désignée comme ma résidence principale au moment de la vente?

R. Lorsque votre propriété floridienne est votre résidence principale, le gain en capital réalisé lors de sa vente est exempt d’impôt au Canada. Bien qu’il s’agisse d’un immeuble situé à l’extérieur du pays, vous avez la possibilité de le désigner comme votre résidence principale. Cependant, puisque vous ne pouvez choisir annuellement qu’une seule résidence principale par famille, prenez le temps de bien analyser votre situation et de consulter un fiscaliste au besoin.

Pour en savoir plus sur les incidences fiscales de la vente de votre propriété aux États-Unis ou sur tout autre aspect lié à une telle transaction, communiquez avec un fiscaliste ou votre planificateur financier s’il est familier avec la législation américaine.